李稻葵：中国房地产市场是个怪胎 房价已到头

寒冷

如果我们的房价涨到纽约那个水平，那将是恶梦，我的个人的观察，中国房地产市场，尤其是大城市的房价，这么快速增长，这个事情到头了。不会再像过去那样疯狂地上升了，这么一个玩法对谁都不利。决策者已经有决心，老百姓在抱怨。我们的房地产市场到目前为止是个市场机制，这是事实。但是我们必须看到，我们的房地产的自由市场是建立在非常奇怪的基础之上的。

三件事情导致我们这个房地产市场是个怪胎。第一件事情，地方政府控制着土地的转让权，拍卖。而地方政府一个重要的财政收入来源是土地转让，这个事情，全世界各国是少见的。第二个怪的地方是中国经济，货币存量非常之高，这么多货币存量寻找投资的方向，推动地产的上涨。第三件事情，中国人2000多年的封建的土地文化传统，不就这两件事情吗?一个是儿子，一个是房子，对不对?于是乎我们看到中国的房地产市场，表面上看是自由市场，但是房价奇高，房价奇高的背后是一些不太正常的，比较奇怪的需求所导致的。

要建立一个新的房地产的管理体制，这个新的体制是市场跟政府干预有机结合的机制。我们的干预都是说说而已，并没有落实到实处，为什么呢?因为地方政府的兴趣并不在于控制房价，地方政府还要靠高房价来进一步拍卖土地，所以我说我们的市场经济，表面上市场经济，房地产的市场经济根子是非市场的，根子是非市场的，你在市场末端搞市场机制，当然是一塌糊涂了。

问题的核心是要进行一个彻底的、全面的、系统的财税改革，地方政府不能被逼着去卖地，去靠卖地的收入搞经济发展，地方政府他正当的、合理的经济发展的资金需求，应该是从正当的、正常的，包括与中央政府分享的税收税源中来，这是问题的关键。

因为二套房、三套房的改革只是短期内控制了需求，只是短期的把需求方进行了收紧，这个东西没有改变百姓的预期，很多百姓说，房价还会涨，你这个政策不可坚持，地方政府的兴趣还是卖地，房价低了之后，地方政府肯定着急，这个预期是很合理的，这就是问题症结所在。缺的是什么?缺的是一个动手术的改革。

第一，地方财政的改革，不能要求地方政府动辄就要搞配套的资金，国家如果有什么事要地方政府做，直接给钱。第二个改革是什么?就是房地产本身，鼓励地方政府，允许地方政府去利用资本市场，去融资，拿了资金之后，然后拿出自己的土地进行开发，这个开发的房子产权归地方政府，不要马上拿出来卖，根据市场的原则，动员社会各界，动员网民来监督，怎么分配，分配给谁，以什么租金来分配，请社会公众监督。

因为从卖地来牟利是短期行为，地今天卖很过瘾，一块地动辄十几亿、几十亿就拿回家了，干什么都可以，这是短期行为。任何政府，让我当政府官员，我也会这么干，我也有兴趣。但如果拿这个地到市场上融资，来开发土地，长期持有，行为就变了，它是个长期的管理的过程，它的这个地，它的这个房子，由地开发出来的房子，能不能够管得比较好，能不能够促进本地经济发展，能不能够通过政府控制的房子来吸引人才，来进入这个地区，这就考验地方政府长期的管理的基本功，也改变了地方政府的行为，从追求短期的经济增长，变成了追求长期的稳定的健康的发展。

就像奥巴马一直说，他认为人民币被严重低估了，他认为中国政府花了很大的成本来干预汇市，来保证人民币的疲软，所以他觉得，不管怎么着，你应该转型成市场为基础的汇率机制。他脑子里认为只要这个汇率能够巨幅的升值，从1：6.8，升到比如说1：4，那么中国的出口就会下降，中国的外贸顺差就会下降，这个模型是错误的，完全错误的，这需要我们去跟他解释，为什么呢?咱们一步一步地推理，几步推出来。假如说汇率真是大规模升值了，从1：6.8变成了1：4，后果是什么呢?后果就是我们的部分出口企业出现了亏损。但是再大的亏损他也要坚持。因为短期是不可能退出，短期你的设备已经投资了，短期你的工人已经雇了，你必须生产，而全世界，美国人一年之内、半年之内又找不出替代中国供应商的生产商，短期内不可能去马来西亚，去印度尼西亚建厂，所以短期内这种巨幅的升值只能靠我们的出口商把自己的出口价格抬高，通过这个方式把升值的压力转嫁给美国的消费者，最后是什么结果呢?外贸的顺差不会大幅度下降，反而我们在国外卖的产品的价格上涨，反而使得美国的通胀上升。失业的，买中国的中低端产品的美国家庭的生活更加困难，对谁都没利。

我们今年的外贸顺差，根据我的推算，应该完全能够降到GDP的4%以下，这个外贸顺差在危机前曾经高达9%，两年就降下来了。按绝对数字，今年的外贸顺差很有可能降低到1800亿美元。说明我们的内需在上升，说明我们的出口企业在部分地调整，在从出口转向内销，这就是我们对世界经济做出的贡献。这件事要反复反复跟外国人讲。

美国的决策者首先考虑的是美国国内的政治话题，这个是再简单不过的道理，即便他懂这个道理，他也不愿意承认这个道理。因为对于美国的公民来讲，他没有刚刚咱们说的五分钟时间去解释，有五分钟他也不会耐心地听，他宁愿看两分钟广告，看两分钟电视剧，他也不愿意听我们这个东西，我们这个东西多沉闷，谁愿意听这个话题。

人家就愿意听30秒的话，人民币的汇率太低了，因此出口多了，抢了我们工作，完了，回家了，这就是美国人肤浅的民主政治，再简单不过了，这个游戏谁不会玩，都会玩。所以前总统克林顿上个星期在一次论坛里面，他反复讲，反复讲一个道理，会后我跟他面对面，他说我现在不需要竞选任何的政府职位了，我可以讲实话了，我应该把美国的问题向我们美国的百姓彻底地讲清楚，那就是我们的金融危机不能怪中国，主要是我们自己造成的，讲的实话，大实话，原因是什么，他卸任了，他届满了，他不用竞选了。你奥巴马还在台上，他怎么会讲这个话呢?再简单不过了。

我想中国应该坚持原则，我们不应该容忍，不应该允许人民币过快地升值，渐进式的、可控的升值，而且以自己的经济情况，经济结构的需要为目标进行调整。不能说你外面让我升我就升。这样子的话一旦形成一个恶性循环的话，后果不堪设想。你让我升值我就升，升完之后，贸易顺差下来，你还让我升，那就是日本1985年之后的残局了，悲剧。

对美国而言，战略利益在于防止日本式的衰退，不能有通缩，对中国而言，战略意义是要避免日本式的被动的升值，升值可以，但是我不能被动地升值，我不能被你牵着鼻子走。

我们在国际上把道理讲清楚，在谈判桌上把道理讲清楚，同时采取措施，积极调整经济结构，两三年时间，贸易顺差降下来。到了那个时候，你还能说什么呢?美国人能说什么，所以我的观点是不能跟美国人玩这个游戏。

黄藤酒

现在所谓专家的话、所谓观察家的话还有多少可信度？！

菠菜--大力水手

砖家啊！！！