一手商业地产或“单骑救主”

鱼干子

　　新政后，到二手房中介看房的人越来越少

　　成交量急速跳水、关门潮涌动——房交会前夕，“限购令”始终是悬在二手房中介头上的“达摩克利斯之剑”。山雨欲来风满楼，二手房中介公司加快整合一手房和二手房业务，押宝一手商业地产市场。

　　商业地产市场，会否演绎一场“单骑救主”的精彩戏码？一切尚是未知数。

　　关好店铺里所有的灯，锁好玻璃门，小胡退后几步，再仔细地打量了一下这家二手房门店，她纠结的是，公司关门了，自己该继续坚持，还是转行？从去年8月入职，到现在短短8个月，小胡悲喜两重天。在调控的大背景下，二手房中介经纪小胡的经历，小胡所在公司的遭遇，并非个案。业内认为，市场行情不好时，只有一手房代理和二手房业务“两条腿走路”的公司，才会更适应“丛林法则”。

　　案例：

　　二手房从业人员离职潮

　　小胡是一家二手房中介公司的经纪。去年8月，她通过应聘进入一家二手房中介公司，成为了该公司位于南岸区某门店的一名房产经纪人。虽然公司的规模不大，底薪较低，但相对于其他大型中介更高的提成，仍是让她的钱包逐渐鼓了起来。

　　但今年1月26日开始的数次调控，让一切都不同了。二手房成交量直线下降，公司已经决定关闭仅有的5家门店，小胡被迫离职。而与她有相同遭遇的二手房从业人员，还有很多。

　　这个故事还有下文。小胡最终离职，但经朋友介绍，进入了一家大型中介公司位于万达广场的二手房门店，她刚一来就参加了一场季度总结会。在会上，公司高层宣布了2011年的扩张计划。听着领导鼓励的话语，看着同事们激动的表情，小胡对这个行业的信心瞬间又恢复了一点儿，虽然谈不上信心十足，起码现在她觉得，有了在这个行业继续奋斗的希望。

　　现状：

　　A 二手房成交量跌了近六成

　　重庆二手房市场并没有权威的统计数据，但多家二手房中介公司负责人表示，前景不乐观。

　　“现在是哭都找不着调了。”钢运房产总经理张凤革说，近期钢运二手房业务的成交量已经下跌了近六成。他认为，今年的形势将比2008年更加严峻。

　　B 卖方市场转向买方市场

　　对“形势比2008年更严峻”一说，重庆大泽置业策划总监钟棂曦表示认同。张凤革表示，信贷的紧缩也让卖方心态发生了很大变化，“只要买家喜欢，价格都可以谈，楼市已经由卖方市场转向了买方市场。”

　　C 区县二手房等待关门或被接手

　　“有银行甚至放出话来，二季度以后将全面停贷。”钟棂曦说。

　　张凤革举例，部分银行甚至开出“贷一存二”的条件，只有帮银行完成存款任务，才能顺利贷款。即贷款50万，必须先存100万到银行，且半年内不能取出。“谁有100万，还贷款50万啊？” 张凤革对此政策表示无奈。

　　记者获悉，目前，主城区只有大的中介公司，能在银行获得很少的贷款份额，而区县的二手房业务已经全部停贷，开在区县的二手房门店，面临的结果只有等待关门或者被接手。

　　原因：

　　三大政策影响二手房市场

　　钟棂曦认为，影响二手房成交量下跌的因素主要来自三方面：第一，房产税起征点每平方米9941元的大限，等于给房价上了一个顶，影响的不只是高端房，一些普通住宅的中小户型单价也达到了8000多，近9000元的价格，普遍认为这样的房子价格上涨空间不大；第二，现在市面上出售的二手房大多未满5年，全额营业税加各种税费，以及中介佣金，买套二手房的过户费用高达总房款的10%，买家也认为很不划算；第三，也是影响最大的，还是贷款难。

　　对策：

　　一二手房联动，押宝商业地产

　　二手房住宅市场的惨淡还将持续多久？谁也说不准。与中小公司“关门大吉”的做法不同，目前没有哪家大型中介愿意以减少门店的方式，让出好不容易攻下的“阵地”。可用什么来维持这些门店的日常运营？仅靠二手房买卖肯定是不靠谱的了，不少二手房中介公司将目光瞄准了一手房市场。

　　“最近大泽代理的宝嘉江枫美岸商铺，就通过二手房门店的分销，实现了好几千万的销售额，基本上是每天1000万左右的去化速度。”钟棂曦说，现在好多开发商都是自动找上他们的一手房代理公司，希望借助大泽二手房业务积累的客户资源，将存量商业消化掉。

　　张凤革也表示，一二手房联动，通过一手房业务板块拿下更多的项目代理权，再通过旗下200多家二手房门店做渠道销售，将是钢运今年主攻的方向。据他介绍，钢运目前代理的协信城、东原1891、联合国际等项目都取得了不错的销售业绩。

　　另据知情人透露，钢运原本只代理了联合国际的部分楼层，因二手房门店的出色表现，却给该项目带来了60%以上的业绩，远超另一家代理公司的销售额，从而将其“踢出局”，盘下了整栋写字楼的代理业务。

　　“只做一手房代理的公司习惯了坐等客户上门的‘坐销’模式，很难在短时积累足够客源，而只做二手房业务的公司又很难将多年积累的客户资源，立马转化为实在的新房成交。”钟棂曦认为，市场行情不好时，一手房代理和二手房业务“两条腿走路”的公司，将获得更大的生存空间。

　　中原地产重庆公司，分管一手房代理业务的老总肖仁启则认为，一二手房的联动销售仍具有很大的局限性。“大部分买新房的客户不会考虑二手房，买二手房的客户也只为二手房而去，一二手房客户重叠的部分其实很少，主要是投资客户。”所以在他看来，通过二手房门店分销一手房，也仅适用于投资型产品。

　　资本：

　　行业洗牌战上演

　　退市的退市，扩张的扩张，重庆二手房中介市场开始加速行业洗牌。对比明显的是，发展健康的大型中介企业在此次二手房交易的低潮期加快了扩张步伐——至少有3家重庆中介公司表示，扩张规模很大。

　　来自钢运地产的消息称，将扩展渠道，更注重一手盘的整体运作。大业兴则表示，不方便透露。另一个准备扩张的是中原。去年年初，中原地产在重庆的二手房门店数量还仅有23家，但现在已经达到了75家，中原地产重庆公司，分管二手房业务的老总何伟坚说，他今年的目标是160家。

　　相关链接：

　　世联地产控股重庆纬联

　　发生在二手房和一手房代理公司之间的洗牌战，在房交会之前到达高峰期。4月12日，深圳世联地产顾问股份有限公司以自有资金2800万元成功收购重庆纬联地产顾问有限公司（以下简称纬联地产）51%的股权，这是继去年底收购四川嘉联之后，深圳世联在西南片区的又一并购，也是重庆地产服务行业的首例。

　　重庆大学房地产系副主任黄正军认为，地产代理公司4月份动作频频，押宝一手商业地产、并购、扩张等，都是为了在调控严冬中，更好的生存。

小默

鱼干子重出江湖啊！

独自忆人

和尚也吃肉了，狗和猫也同居了

gyb

和尚就不能沾腥，和尚还娶媳妇呢。

等待个戈多

罪过 罪过！阿弥陀佛

菠菜--大力水手

伪和尚！

寂寞之城

钱写太难看着尼姑还玩手机呢，正常