“国五条”影响几何待观察

谢小茹

　　□  胡笳  樊波

　　“从1日晚上起，手机就响个不停，一连接了20多个电话，接得我手都软了。”永兴房产中介的马女士告诉笔者，90%的电话都是问“国五条”细则中20%的个税问题，“卖方和买方都急了，再不过户就晚了。”

　　3月1日，当不少房产商宣称，2月20日出台的新国五条只是“老生常谈”时，国务院出台了一系列实施细则，其中包括即出售自有住房严格按转让所得20%计征个税以及进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等，急坏了港城不少卖房者和二手房交易中介，大呼“回马枪”杀得有点猛。

　　先交税再过户

　　虽然未到周一，这则爆炸式新闻仍让市民王女士急慌慌地找到房产中介。去年，她通过中介在网上挂出一套价值80万元的二套房为孩子上大学做准备，看房人不少，但是由于都低于她的心理价位，王女士没有卖，直到这次新政出台，她的心理价位崩盘，“价格降5万以内都无所谓，趁着政策未执行赶快帮我卖出去。”她对房产中介的人说。

　　与王女士的遭遇类似的是购房者吴小姐。年前，她看中了新浦东区一套学区房，但由于要价太高没有谈拢。“就在昨天，房主打电话来同意降3万卖给我，但有一个要求，明天就要去房产交易大厅办完税收手续。”她急匆匆地联系好中介，准备周一一早就赶去大厅缴税。

　　“文件没有下来，房屋买卖双方都着急了。”南京方面有媒体称，新政或将在周一落地南京，而连云港何时执行还是未知数。这种急迫心情让不少人改变了房屋交易流程。“贷款、过户什么的都可以往后挪，先把税交了再说。”房产中介相关人员表示。

　　算账：80万元需多缴11.2万元个税

　　虽然新政落实到各地前会有一些调整，比如原先满5年且为家庭唯一住房的已经明确不需要缴纳个税，新政落地后是否需要缴税等问题将如何落地还未有结论。调整的税收政策依旧让市民非常紧张。

　　王女士告诉笔者，她给自己算了笔账，自己房子买来时是20万元，如果按以前1%的税率计算，需要缴纳个税8000元，如果按转让所得20%计征个税，即（出售房价－房屋购买原价）×20%=（80－20）×20%=12万元，也就是说，她需要多缴纳11.2万元的个税。

　　“二手房交易涉及到契税、营业税、个人所得税、印花税等税种，其中，个税方面，新政施行前，如果出售满5年以上并且是卖方家庭的惟一住房，可以免征个税，出售未满5年住房或满5年非惟一住宅，核定征收税率暂按1%执行。”税务工作人员告诉笔者，如出售房屋未满5年，卖方还将涉及5.6%的营业税。与买方有关的契税则是按照房屋面积和套数分别按1%、1.5%、3%进行征收。

　　对二手房市场冲击大

　　这项政策或将改变二手房市场交易风向。据统计数据显示，伴随房地产市场升温，港城二手房市场也红火起来。今年1月，市区共交易二手房664户，与去年同期相比，不管是交易套数还是交易面积，均出现了翻倍增长。

　　而按照1月市区二手房交易状态，即每套二手房的平均面积约94.96平方米，户均价格43.83万元进行估算，如按以往1%税率缴纳个税，平均每户缴纳的个税为4383元。按照新调整方案，以2008年市区房价均价3202元/平方米作为单价计算户均总价则为30.41万元，需缴纳的个税2.68万元。也就是说，平均每套二手房需要多缴纳个税2.25万元。

　　“新政策的实施直接冲击二手房市场，税费交易成本上升导致总价随之推高，二手房屋的交易频率也随之降低。市民购房意愿出现分化，一部分向租房靠拢，间接推升房租，一部分购房意愿向商品房转移，短期刺激商品房市场销售。”业内人士分析指出。

　　不过，他同时指出，提升二手房税费交易成本能够抑制投资炒房情绪，对于未来楼市调控起到“釜底抽薪”作用。不过，这种作用成效如何会因地而异，“目前，全国的房地产市场地区间差异化特征越来越明显，落地效果要看当地的购房群体结构。虽然连云港市购房群体以刚性需求为主，但是这种政策对本地房地产市场将带来多大影响还是有待观察。” （编辑：贺耀堂）