各地规避“限购令”成本调查

谢小茹

　　　近一段时间来，中央和各地方的房产新政可谓前赴后继，“新国八条”、“沪十二条”、“沪九条”等限制房地产交易的政策相继出台，很多购房人看得眼花缭乱。除了限购的规定外，上海还在税收政策方面作了调整，除开征房产税外，还规定：个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
　　新政出台后，部分正要或者将要购房的市民，开始打起规避新政的主意，比如 “假离婚”、 “房产证除名”，通过赠与的方式转让房产等。那么，这些招数究竟是否管用，要付出怎样的成本和代价呢？记者为此采访上海大邦律师事务所律师张黔林。
　　招数一
　　“房产证除名”——代价不菲
　　为了使自己不在限购之列，不少人想到了 “房产证除名”的方式，就是将原来自己所有或者和他人共有的房子，通过赠与等方式达到除名的目的。
　　“其中最常见的，就是直系亲属间的赠与。但是这样进行除名，其实成本很高。”张黔林表示。按照目前办理房产赠与的程序，需要经过公证并支付2%的公证费用，还要承担3%的契税，以及受赠部分总价万分之五的印花税。此外，对于受赠取得的房产，获赠者如果日后再要出售，需要支付20%的所得税。
　　以一套200万元的房产为例，如果李某将其赠与父亲，使得自己名下不再有房产，那么这次赠与共需支付10万元的税费，将来李某的父亲要以250万元出售这套房屋，光所得税就需要缴纳50万元。
　　至于通过买卖的方式 “除名”，则需要先经历卖房的程序，交付买卖部分3%的契税，如果不满5年，还要支付营业税和个人所得税等交易所涉及的税种，同样是代价不菲。
　　因此，律师建议，除非不惜代价想要购房，否则的话，对于 “房产证除名”还是应三思而后行。
　　招数二
　　披“赠与”外衣——操作有风险
　　目前出台的这些政策，包括以前出台的对外籍人士购房的限制，都是针对房地产转让的方式之一——“买卖”，但是“买卖”只是转让中的一种方式，此外还有赠与、继承等都可以发生房地产的产权变更。
　　因此，在近期对房地产买卖进行限制后，不少人就考虑将真实的买卖变成虚假的赠与，以规避目前的政策。
　　招数三
　　“假离婚”——省钱未必省心
　　对于“假离婚”的招数，律师表示，税收、费用的成本的确最低，但必须承担一个最大的风险——即“弄假成真”、婚姻破裂的风险。一旦出现婚姻危机，则涉及到财产分割、子女抚养等一系列其他问题，结果可能更闹心。　
　　为此，张黔林分析了近期限购措施对这些招术的影响：
　　● 限购令影响的比较 限购令专指房地产买卖，如果通过赠与，则不受限购令的影响，也就是说，在目前政策下，仍然可以通过赠与取得房地产权，而且不受套数的限制。
　　● 受营业税影响的比较 个人买房后不足5年再出售，要征营业税。但如个人接受房产赠与后再出售，或者个人买房后再将房产赠与给他人，则不收营业税。
　　● 外籍人士购买限制的比较 外籍人士 （包括港澳台人士）购房需要提供在境内的工作证明，并且要为生活所需才能购买，且仅限一套。
　　如果外籍人士在境内没有工作，或者想购买商铺、办公楼，则不能购买。但是，如果外籍人士接受他人房产的赠与，则不需要提供工作证据，而且不限一套。
　　● 交易费用的比较 买卖的主要交易费用： 5.55%的营业税及附加 （卖方交，如购买超过5年则不交） ＋1%或2%的个人所得税（卖方交，或差价的20%） ＋1.5%或3%的契税 （买方交，分普通住房还是非普通住房） ＋0.2%到0.3%的公证费 （任何一方为外籍人士时必须公证）
　　赠与的主要交易费用： 0.25%到0.5%的评估费＋3%的契税 （受赠方交） ＋2%的公证费 （赠与必须公证）
　　由此可见，近期政策对赠与基本没有影响。但是，要注意赠与的特殊性以及其中的法律风险：
　　首先，法律规定，赠与在权利转移之前 （指买方取得产证前）可以撤销，也就是说在买方取得产证前，卖方可以反悔。
　　其次，根据目前的税收规定，如果受赠人与赠与人不存在配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等近亲属关系，受赠人要交纳20%的个人所得税。
　　而且，受赠人再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
　　此外，法律还明确规定，受赠人不能申请银行贷款。如果房产有抵押，在抵押权人的同意下才能办理房产的赠与。赠与从表面上看是一方获得利益，受赠人并没有对此付出代价，因此法律上对受赠人的保护不如对买受人的保护那么有力，比如在适用善意取得制度上会存在障碍。　　（编辑：王夫成）