农行专家：楼市库存泡沫严重 房价暴跌只差一根稻草

红尘

　汇丰银行与高盛对中国经济近期和未来表现都进行了评价和预测，其中汇丰银行中国制造业采购经理人指数(PMI)初值为51.1，创10个月以来新低；高盛则调低了2011-2012两年的经济增长预期，同时调高了未来两年的通胀预期。股市的表现和境外金融机构的预测都在提醒我们：中国经济可能不是太好。

　　中国经济滞胀风险属于正在形成的风险，属于可以规避的风险，但前提是必须承认这个风险，及时调整政策应对，如果无视这一风险，继续实行更严厉的紧缩政策，则可能使经济下滑趋势加速，使隐形风险变为显性风险。

　　我注意到，周小川在陆家嘴金融论坛发言的语气有了细微的改变。他说，中国央行未来的任务就是要在促进经济成长以及控制通胀两方面找到平衡点。虽然他没有说平衡点是什么，具体措施是什么，但他今年以来第一次将促进经济成长放在了抗通胀前面，发出宏观经济调控有可能转向观察期的信号。无独有偶，周一晚间央行向各金融机构进行本周发行央票询价，在询价表格中，没有出现三年期国债的拟发行数字。这个细节与周小川行长讲话口风的变化使我感觉到：高层已经注意到中国经济的确存在着滞胀风险，或开始准备政策调整了。

　　近期，经济学家对中国经济是否存在三大拐点争议很大。即：中国式通胀的拐点；中国房地产市场价格是否已经出现下跌拐点；中国宏观经济增长速度目前的放缓表现是正常的，还是未来有可能出现急跌的拐点。目前谈通胀拐点即将来临还太早，因此对高通胀环境要继续保持一定压力，防止通胀形势进一步恶化；但经济工作的重点要转向保增长，宏观调控政策尤其是货币政策不能太紧，对实体经济的贷款要增加，尤其是中小企业，要防止实体经济增速下滑太快。当前尤其要注意防止电荒的进一步蔓延和扩大，避免企业因为缺乏流动资金而停产，保增长本身就是抗通胀，这是一个重要的认识，在高通胀环境中，未来的新一轮物价上涨很可能因为某些产品短缺所引发，因为经济下滑所引发，所以保增长要放在抗通胀的前面；对中国经济最棘手的房地产市场调控问题，相信也有新的思考。这包括充分考虑目前房地产市场中存在的“超高库存”风险。

　　最近，很多经济学家都在辩论房价会不会大跌、暴跌。但很少有人分析，暴跌的结果会是什么。房价涨跌、房地产调控是否加码，目前就是中国经济的关键点。

　　未来有可能引发中国经济进入滞胀怪圈的一个关键因素是房价是否出现急跌、暴跌。如果未来对新一轮房地产调控措施出台采取更谨慎的态度，今年房价则会出现缓慢下跌。这有利于消化巨大的库存，也会给建立新的房地产市场制度留出时间。而这是最重要的。

　　急跌怕什么？非常可怕！因为中国目前不是房子太少，而是太多。对这一点的认识非常重要。今年以来的房地产市场数据证明：中国各地的在建和已完工商品房太多了，很多城市住房的空置率也太高了。即使没有更严厉的限价令、限购令，这么高的库存也需要调整消化，而更严厉的政策则可能导致“去库存”一下子变成 “抛库存”。

　　我天天观察周边的商品房市场报价和成交量，应该说，房源越来越多，成交量却大幅度下降。房价虽然降幅不大，但仅仅是报价没有降，真实的成交，都是降价的。表面上看，目前房价还处在僵持状态，但买房人都在观望，想卖房子的人却越来越多，这个迹象很明显。以前是卖方市场，现在已经逆转为买方市场。

　　这个时候就差最后一根稻草，房地产调控政策再严厉一点，房价必然暴跌。我们知道，中国股市已经很便宜，基本没有多少泡沫，但周一的暴跌仍然十分可怕。而房地产市场是公认泡沫很严重的市场，而且是高库存最严重的地方。一旦暴跌，将是什么状况——只能跌起来才能切身感受到。也许有人说，让暴跌来得更猛烈一点吧，让去泡沫的过程来得更痛快淋漓吧。非也，中国经济很难经受大起大落。一旦房价因为政策进一步收紧而暴跌，一旦很多人不再相信房子能够保值增值，我们会突然发现：市场上的房子怎么一下子那么多，那么便宜，其实早就很多了。我经常强调这个数据：仅仅没有变现的房地产存量就有60亿平方米左右，相当于每一个城市居民9平方米，每一个家庭27平方米，还有保有量中的空置房，大约有35亿平方米。如果房价的拐点变为急跌，这些房子都会被一下子逼向市场，造成只有大幅度降价才能卖掉的情况。

　　我最担心的就是中国经济短线会有一次大幅度下滑，如果房地产调控处理不好的话，不仅房地产市场会出现一次急跌，还会因为这个急跌过程导致中国实体经济出现一次大规模的“抛库存”，要知道，中国的绝大多数企业都有巨大的库存，而这些库存绝大多数都是与房地产相关的原材料。

　　股市的暴跌提醒着我们：中国经济已经面临关键点，宏观经济调控需要格外谨慎，处理不好，中国经济很可能进入滞胀区，房地产市场则会硬着陆。提醒危机有时候是需要付出代价的，中国股民为此付出了代价。

过客

如果真的暴跌，国家肯定又要出来调控了。