【五谈赣榆房价】今年9月之前，或是买房最佳时期

莫言庄园

    近来颇为忙碌，一来上网的时间本就很少。再者一大摊子事，也没有精力去看太多相关的东西。可能这篇文章的含金量要低于前几次的。因为没有太多精力去找数据来支撑，很多都是凭感觉。大家姑且一看，不到之处，鼠标左键关闭即可。
    谈谈近一年的经济形式吧，估计能更好的看清现在的房地产市场。
    CPI千辛万苦终于降下来了，但老百姓的感觉物价还是那么高。想必之前公布的6%的通胀也不准确吧。起码达到了10%以上。通过打压房地产，信贷紧缩，以及几次运动式的调控。数据上，不那么恐怖了。但是也带了相当大的副作用。宏观经济一塌糊涂，股市绿的跟王八似的，垄断国企业绩屡创新高，银行巨贾笑纳八方财，羞于示财富。而微观经济一片哀鸿遍野，小微企业异常艰难，很多传统制造业受到来自人民币增至，劳动力原材料上涨带来的多重压力，一步步走向亏损的边缘，以至于负债经营。而为了挺过经济周期，生存下来，只能四处筹款。但有碍于信贷紧缩，民营企业根本就带不出钱，也就催生了吴英这样的地下钱庄。
    积淀已久的矛盾终于在今年显现出来，可以看到中央在今年两会上提出的GDP增长目标，8年来首次低于8%，老头们也有着清醒的认识，那么差的国际国内经济形势，再奢望过高的增长无异于痴人说梦。
    好了，一季度的GDP公布了，8.1%!出乎很多人的意料。要知道在09年金融危机最强烈的时候，也正是1季度，还达到了6%。二季度更是回暖到8%。却是，经济活力已经非常差了。
    而从地方上来看，财政也是十分吃紧，各地方因为地产调控，使得财政一下子变得紧张，背后来的就是很多预计好的项目无法上马，比如我赣榆人们千呼万唤的铁路。当然也有李志军的事情，但大的背景还是没钱了。这就出现了一个矛盾，中央让你控制房价，又要你经济增长，你还得有政绩，但地方，没钱难办事啊。分税制之后，地方的可用资金来源并不是太多。
   
    大的背景也就这样，反正一团糟。切入正题吧。
    有心的朋友打开电视，网络，手机，全部都是楼盘的广告，无外乎促销、降价等。东关路更是成为地产商条幅的海洋。就如很多网友说的那样，开发商不淡定喽。
    确实如此，贷款要还，工资要发，材料要买，还得拿出钱送礼。但房子卖不出去，大佬们着急啊。眼看着调控一直不松口，没办法，赶紧卖吧，少赚点就少赚点吧。所以也就出现了大部分楼盘都有一些促销活动。但是大家注意了，很少有房价直接降价，这是很关键的。
    促销和降价完全是两个不同的概念，和对市场的反应。如果直接降价，那就是不可逆的下降周期。而促销，则表示房价大的方向依然在平稳上涨。
    年初，在某个帖子里，预计今年二季度末，将会是买房的最好时期，因为很多开发商扛不住了。但是别指望降太多，因为成本在哪里。而且十八大马上就要开了，不可能有大的波动。
  
    现在的观点差不多。谈点感受吧。上礼拜到新浦找同学吃饭，某个同学正好到售楼处办事，就是本市比较好的楼盘，同科，一问才知道，原来房子基本都卖完了。而且价格不菲。我同学是过年时买的，现在还在上涨。有联系到赣榆，其实调控以来，房价并没有下降多少。
    其实还是感觉，刚需比较强劲。大家不要看空置率这个概念，我也承认很多楼盘住的人很少。但并不表示刚需少，这个问题解释起来比较复杂，以后再详细解释。
    重点来了，晚上看到新闻，扬州忍不住了，政府开始要救市了。暴露出地方政府的小心思，要刺激消费啊。要保护房地产的平稳发展呀。我估计这次中央也许会睁一只眼闭一只眼，毕竟经济已经滑落深渊了。我一直的观点就是在通胀的大背景下，房价必涨，如果不涨，就是扭曲的，迟早有一天，超发的货币会像汪洋大海一样，冲垮经济。所以我们看到了疯狂的艺术品投机市场，注意不是投资了!
    简单的观察了下赣榆房价，及时调控如此凌厉，但房价依然坚挺。预计中央会对房地产政策有微调，主要方向就是放宽信贷。个别地方会有刺激政策。而，一旦上涨的格局再现，投机资金，又会进场，届时后果很严重。
    所以说，如果是刚需，不要再犹豫了，找个差不多的，买了算了。好像首套房利率现在还有打折吧。不错啦，身边很多人都是没打折时候买的。或许在等几个月，到9月份的时候，还会打折。但劝各位，不要博大底，你永远不知道什么时候是波谷。及时你把握到了，到时候好的地段，好的楼层也卖完了。毕竟现在有钱人太多了。身边的很多例子证明，只要是好地段，好小区，永远不愁卖。
    好了，说到这里。

    后记
    回头看看，却是写的不咋地。说服力不是太强。但我反正3月份的时候买了一套。要是有闲钱，肯定还会再买个小户型。因为这样一个长期通胀时代，现金放在手里不踏实啊。做生意又太难了。精力也有限，别跟我说房贷。因为房贷的很多钱又回流到房地产，那么高的利息，房价不涨，你让开发商都死啊，开发商死了，政府也难受了。都是拴在一条绳上的蚂蚱啊。
    希望能给各位带来一些参考。

    水平有限，欢迎指正。

   

莫言庄园

小张、 发表于 2012-5-10 14:11
我说不会涨~~另外，要是我是老百姓，什么时候有需要什么时候买，更不会有时间去写或者看这一大篇东西。

貌似房子这一年涨了不少

莫言庄园

黄海边人 发表于 2012-8-13 12:44
十赌九输的哦

目测我没输。赣榆涨的慢，大城市基本用暴涨来形容了

霓裳一行

那些说房价跌的人看不清形势，是在误导老百姓，一年过去了，事实为证，没买房的一年工资白填进去了；

河水清

房价的成本是多少？建筑成本有的小区牌子上都有建筑总面积和工程总造价；土地成本看看政府拍卖土地的成交价格和容积率。

时代广场出租

确实好像降不下来

秦山大将军

新城的商铺价格怎样

蔡蔡猫

赞赏~~

timexjl

政府要调控还看你成本啊。有些人注定鼓鼓的走了，有些人注定要倒霉的。房价不降才怪呢。

莫言庄园

timexjl 发表于 2012-5-9 14:05
政府要调控还看你成本啊。有些人注定鼓鼓的走了，有些人注定要倒霉的。房价不降才怪呢。

调控也要看他自己的成本。
贷款都是政府的钱。你说能让开发商死吗

无名

扬州出此政策，地方领导，只能说脑袋被驴提了。前程堪忧！

房子的黄金十年已过，接下来，应该是进入调整期。

在实体经济恢复前，再谈房价上涨，是不现实的。

xyz811001

    我觉得，急用刚需就买，如果不等着住，无所谓。。房价如果没有暴涨的预期，也不见得能增值多少？如果真的是想自己住，增值也无意义，只是一个心理安慰。。。你还贷款的利息也不少，细账没法算，无所谓。。。。
    赣榆的房子是否真的那么稀缺，是否真的那么抢手。。。还有待观察。。。怕暴涨而恐慌性购买与刚需还是有区别的。。。投资购买待价而沽与刚需也有区别，赣榆投资性购房还是比较多的。。。我预计的是，一般投资性购房也不会持有太久的，也就三五年吧，除非一直明显上涨，才会捂着升值。。。如果能让房价再次暴涨的梦彻底破灭，大量投资性购买的二手房将会吐出来，今年以来看论坛里的卖房者也不少，貌似也没有那么抢手。。。
    基本在早期投资购房，价格2000左右每平的现在比较有底气，出来也能赚到钱。。问题是由一部分去年才进去的投资性购房，价格在2800左右的，这些人要出掉就比较纠结了。。。需要时间的煎熬。。。

幽幽我心

嗯嗯

骁骁

投资需要慎重4，

小张、

这么确定9月之前~~~觉得不实。大方向房价必定会降，但是肯定不会低于成本。不要听风是雨的买房，有需求就买，没需求就不买。盲目的买房只能让开发商有更多的资金流转，房价就不会回到合理的位置。我相信，9月之前买房最佳，没依据，充分觉得此贴不符事实~

人生密码

量力而行，理智投资

莫言庄园

小张、 发表于 2012-5-9 21:00
这么确定9月之前~~~觉得不实。大方向房价必定会降，但是肯定不会低于成本。不要听风是雨的买房，有需求就买 ...

我赌9月前，会有利好政策

小张、

莫言庄园 发表于 2012-5-9 22:44
我赌9月前，会有利好政策

你觉得会涨么？

莫言庄园

小张、 发表于 2012-5-10 10:56
你觉得会涨么？

引用我同学的话说
只要CP一天不倒台，房子就一天不会跌

我爱赣榆人

一针见血：未来房价究竟会跌还是会涨(原创首发)  
[ 木棉树2003 ] 于2012-05-10 11:07:52 上帖  [ 发短信 ] [ 表状 ]  


一针见血：未来房价究竟会跌还是会涨
未来房价究竟会跌还是会涨？毋庸置疑，跌！而且是大跌！
应该跌多少？应该大约跌至现在房价的1/3甚至更多。
这话听起来有点儿——胆大妄为，甚至“满嘴跑火车”的意思。为什么敢这么说？
首先，金融界的权威已经表态，商业银行可以承受房价40%以上的跌幅，房市泡沫塌陷引发的冲击，对金融安全而言，谅无大碍、无须多虑。
其次，全世界评估房产价格的公式都一样，该房用于经营的年收入乘以15年（收回投资的年限为15年）。比如，你的房租收入，如果每年1万元的话，合理的房价就是1万元乘以15年，约15万元。还有一种计算方法，假如你家庭可支配收入的一半是3万元的话，合理的房价就是3万元乘以5（还贷时间以3——5年为限），约15万元。
用成本计算，也可以得到类似的答案：按我们这个城市的数据来算，每亩地的价格为100万元，核算下来约1700元/平方米。假定盖多层的话，购买土地的费用分摊到6层里，约300元/平方米，建设多层楼房的成本费用约800元/平方米，合计多层楼房的成本价约1100元（800+300=1100），如果每套100平方米的多层楼房售价1400元/平方米（购房款为14万元，工薪阶层完全那可以承受），那么，一栋多层楼房三个单元，共36户，开发商可获利108万元。
以此类推，如果盖小高层（12层），购买土地的费用分摊下来为150元/平方米（1700/12），建设费用1200元/平方米，小高层楼房的成本价，合计约1350元/平方米，如果每套100平方米的小高层楼房卖1550元/平方米（购房款为15.5万元，工薪阶层也可以承受），那么，一栋小高层楼房三个单元，共72户，开放商可获利144万元。这样对开发商也算公平了吧？一年盖10栋楼，可赚上千万，还不知足吗？
真是欲壑难填啊！我们这里的多层房价卖4000元/平方米、小高层房价卖5000元/平方米，一栋楼开发商就要赚取1044万元，甚至更多。“是可忍，孰不可忍”。可以说是令人触目惊心、怒发冲冠。
商人为富不仁，按照温总理的话说：“丧失了道德血液”，还可以理解，理性经济人历来如此。但是，物价部门在干什么？还有没有民生的良心，还有没有道德的自觉，还有没有清醒的脑袋？如此放任自流、姑息养奸，如果没有和开放商沆瀣一气、狼狈为奸，那就是十足的傻瓜！
还指望城镇化和工业化大踏步的前进吗？居高不下的城镇生活成本，已经扎牢了农村人口进军城市的篱笆，甚至城市人口反向流动的情况也屡见鲜见，有的人甚至不得不放弃一线城市，退守二三线城市，这倒也罢。关键是高房价会成为一堵拦住城镇化和工业化步伐的“城墙”，而“十二五”规划的一个重要目的，就是推动城镇化和工业化快速发展，政策和举措反其道而行之，目的能达到吗？
你会感谢空气吗？不会，因为它不要钱，白白的给你。它重要吗？是的，在这个世界上，人离开空气一般是不会超过十分钟，就会死亡的。为什么这样珍贵的东西却不要钱？就因为它是人们生活中不可或缺的用品，而不是商品，也不能变成商品。古人说，最从善如流的，莫过于天地。“无天不覆，无地不载，无日月不照……”，所以，“人法地，地法天，天法道，道法自然。”就是说，天地的付出是不要回报的，所以，人应当学而从之，尤其是君子（古代指管理国家的人）更应当顺应这个为政之道。
最早，远古时期人类衣食住这几样最刚性的生理需求或者说自然需求，是“老天爷”免费提供的。住的是山洞，吃得是野味，穿的是兽皮，采集狩猎，刀耕火种，茹毛饮血，穿行于丛林内外，倒也快哉！但伴随社会“进步”，这些都变成了“商品”，这种商品即使按照西方经济学的定义，也是需求弹性很小的“商品（即为了满足生理需求，无论多贵都必须要买的商品）”，应该由国家严格控制价格，不能交给市场去投机倒把，否则，就会出现丧心病狂的商业妄举（还比如：水电油气等）。
马克思说，人类的需求分为三类，自然需求、社会需求和精神需求。马斯洛说，人的需求分为五种，生理需求、安全需求、社会交往的需求，尊重需求和人生价值实现的需求。其中，最不可抵御的需求，就是自然需求、生理需求。住房是人类栖息的港湾，遮风挡雨，御寒避暑，生息繁衍，关系厉害。古人的家，尚且是“穴”即住房和“豕”即猪的组合，况且现代人的品味早就是“阳春白雪”了，所以，住房是刚性需求，没有多大弹性，关乎人的基本生存条件，该领域的商业文章，只能给少数“不差钱”的人量体裁衣，这是一条亘古不变的规律，不容忽视，否则，社会矛盾就会加剧，动荡的隐患，就会像幽灵一样，潜伏在社会某个阴暗的角落里徘徊。
过去我们常说：“手中有粮，心不慌。”现在人们常说：“手中有房，心不慌。”可见，住房已经成为人类现代生活最为重要的标志性组成部分，因此，房价过高，就谈不上“民生”；房价过高，就谈不上“成绩”；房价过高，就谈不上“发展”。一黑掩百俊，一白遮千丑。房价可以是“拦路虎”，也可以是“助推器”。房市可以让民生的天——阳光灿烂、晴空万里，也可以让民生的天——乌云压顶、狂风暴雨。如何取舍，不说自明。
如果不是朱镕基总理一刀把当时的楼市给戳了个窟窿，导致“大出血”， 蠢蠢欲动的商业冲动变成了“烂尾楼”。房价飙升就会提前到来，泡沫也会提前破灭，中国经济的寒冬更会提前不期而至。从这个意义上看，朱总的“火眼金睛”确实了得，看透了未来的一个年代。治乱总是交替而行，祸福总是结伴而至。怎么做？取决于顶层趋利避害、审时度势的决策和举措。
既然房价已经变成了天怨人怒的“过街老鼠”，十八大以后，想必政府会通过治理房市来取信于民，因为房市是民生好坏的“寒暑表”。否则，人心涣散，诉求成灾，恐怕会引发“乱局”。“国泰民安。”“家和万事兴。”国以稳为重，家以居为安。一个国度和谐稳定，方能繁荣发达；一个家庭居有定所，方能百业兴旺。
如何治理房市？政府每年统计申请经济适用房的人数，确定房产建设规模；委托国企或红顶房商，按照成本价加上10——15%的利润构成的房价，给社会提供足量的住房，成本与利润向全社会公示。这样的放心工程、惠民工程，才是真正的“面子工程”，才能赢得百姓发自肺腑的喝彩和捧场。我们不是一直在孜孜以求的追逐“双赢”吗？这就是双赢，既有民生，又有增长，而且是可持续的增长 ，何乐而不为呢？
任何社会的基本矛盾，都是人民日益增长的物质文化的供需矛盾，其中，物质需求中“住房”，是当之无愧的“老大”。擒贼先擒王，杀敌先杀帅。只要把房价管控下来，再疏导好舆论，社会转型就能有惊无险、凤凰涅槃、安然无恙。呵呵，就当坐了一回过山车，又有何妨？有的“人祸”，往往可以成为“福祉”峰回路转、柳暗花明的契机，不是吗？老子真是因势利导的高手，见招拆招，却化于无形。丢下一句话，就能千古流传，且让后人计上心头、克难制胜—— “祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。”
现在买房的人，既是助纣为虐，又是引火烧身，双输而已，何苦为之？费解！
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小张、

莫言庄园 发表于 2012-5-10 12:04
引用我同学的话说
只要CP一天不倒台，房子就一天不会跌

嗯，人都没钱，你让它涨呗~~反正不买，也不支持买~~我觉得是个恶性循环，买了还助纣为虐~我就是不想让搞房产的人有资金循环，我就是赌不涨，人民没有钱，你涨的超过人民消费水平，你再继续涨好了~~

小张、

莫言庄园 发表于 2012-5-10 12:04
引用我同学的话说
只要CP一天不倒台，房子就一天不会跌

我说不会涨~~另外，要是我是老百姓，什么时候有需要什么时候买，更不会有时间去写或者看这一大篇东西。

111222

不管是否跌，自己已经买了不后悔，就算跌自己住或者租出去都不错啊！！至少现在的租金不错呵呵。我的房子怎么说一个月也能租700块，我一个月才还1800块算算挺值得。