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楼主 |
发表于 2013-3-11 09:02:25
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3•15必须知道的买房陷阱
一、广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对项目做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞。
二、内部认购陷阱
内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。购房者的权益往往无法受到法律的充分保障。
三：承诺缩水
业主在买房时，开发商尤其是置业顾问会承诺很多优势，但后期又不能如期履行。待购房人发觉现实与开发商所说不一致时，开发商会以"此承诺并无书面说明"等各种理由搪塞过去。而这时即使购房者准备诉诸法律武器也因"口说无凭"而丧失主动权。
四、精装修陷阱
市场中出现了越来越多的"精装修/全装修房"，但是开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，此种情况下，经常是开发商逃避责任，或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同，并且在出问题时一推了之。
五、私改规划陷阱
开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如小区绿化变更、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。在交房后开发商又以各种理由来搪塞，购房者往往处于相对比较弱势的地位。权益难以维护。
六、样板间陷阱
样板间是开发商吸引消费者的"门面"，自然经过了精雕细琢。但与实际的房子相比，有的样板间"悄悄"变大，有的装修产品被"偷梁换柱"，各种问题层出不穷，购房人需要擦亮双眼。正确的识别各类品牌开发商。并且在收房的时候要有一定的心理准备。
3•15地产维权百科小知识
1、五证
一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫"五证"。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待"五证"？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
2、两书
买完房以后还要查验或者叫验收"两书"。两书是开发商在竣工验收合格时，通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
a、住宅质量保证书
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。
b、住宅使用说明书
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配套的说明，以及门窗类型、使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
3、收房流程
1.开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。
2.业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。
3.业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。
4.业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。
5.开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。
6.业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。
7.与物业公司签署物业协议，交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据
8.办理产权证有关的事项。
9.业主签署《入住交接单》，收房完成。
证件办理
1.如何补办房产证？
房产证补办由房屋所有权人及其共有人持：房屋产权证书遗失声明（整份当地公开发行的报刊）、土地使用权证、产权人夫妻身份证、结婚证、房产测绘机构出具的房产成果图（原件）、遗失补发申请等办×证资料到市行政服务中心房管局窗口申请办理。收费标准为房屋权属证书工本费：10元/本，办理时限为自受理之日起 4个工作日办结。
2.怎样办理危房鉴定？
(1)、办理房屋安全鉴定，需产权所有人申请，按相关程序并提交有效证件和资料
(2)、受理房屋安全鉴定申请后，房屋安全鉴定单位派专业技术人员进行现场勘察等一系列工作：房屋鉴定的好损，依照国家有关技术规范和标准进行确定，出具房屋鉴定结论。
(3)、房屋安全鉴定是一项有偿技术服务工作，应收取费用。
(4)、房屋鉴定好损状况出具结论后，需要进行翻修或拆改，政府没有扶持政策。
3．如何开具首套房证明？
如果在市区没有住房,请凭本人身份证、户口簿、婚姻状况证明等到房管局五楼，由档案室提供查询并开具证明。
4.什么是房产评估费？
评估是银行或者开发企业要求的一种商业行为，是为了评价房屋的价值，与房产证办理没得挂钩关系。
5.住宅公摊面积计算方法
a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，分摊系数=整幢的共有建筑面积/整幢的套内建筑面积，然后用各套房屋的套内建筑面积乘以分摊系数，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b)商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业的不同功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积在各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按a)公式求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
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游客
发表于 2013-3-11 18:59:57
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