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[房产杂谈] 国庆节购房十大注意要点

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发表于 2010-11-10 17:00:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
       十一黄金周是一个购房的黄金时期。很多购房者将利用长假精挑细选自己的心仪房子,但购房时你应小心陷阱,做一个精明的购房人。
  防止买到集资房
  《商品房预售许可证》是由广州市房管局颁发的,开发商只有取得该证书才能向公众发售楼宇,如开发商未取得该证书就公开销售,则有可能是集资房或是尚未申领预售许可证的商品楼盘。所谓集资房,即按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后,方可使用土地。若发展商在开发过程中未缴纳土地使用权出让金,利用农民的宅基地进行开发,即未将集体所有的土地所有权转化为国有———这就是大家所言的“集资房”。购买集资房的,由于土地使用不合法,将导致购房者日后无产权证。
  广州市房管部门颁发《商品房预售许可证》时,要求开发商具备一定的条件,例如,开发商需具备房地产开发资质、所开发楼宇已交付土地出让金,取得土地使用权证书,楼宇建设已达到一定进度等,这些条件都是购房人日后按期收楼,办理产权证的有力保证,因此购房者在购房时,首先要审查的,就是看一看楼盘有没有预售证。
  区别定金和订金
  按照现在广州市房地产开发商的销售行规,购房者在预订商品房时,在签署正式的购房合同之前,往往会先与开发商签订《认购书》,并交付定金。根据《合同法》第115条的规定,签订合同的双方当事人可以依照约定,一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
  因此购房者在“落定”时,要注意《认购书》中约定的缴付款项的性质是什么,如《认购书》中订明所缴款项性质是“定金”,并注明购房人不按约定签署购房合同,缴付楼款则视为违约,定金不予退还的,就要审慎考虑购房的意向是否明确,否则一旦变更购房意图的,则定金就无权要求开发商返还。
  如《认购书》中约定所缴款项性质是“订金”,并未约定更改购房意向时,“订金”不予退还的,则该“订金”的性质是预付款,如购房者与开发商解除《认购书》时,预付款应由开发商退还。
  广州的售房单位采用的《商品房买卖合同》均是由广州市国土局、房管局统一印制的格式合同。在买卖合同中,已对商品房的建筑面积、房产证的办理、交楼期限、发展商免责范围的约定、楼宇设计变更、交接办法、物业管理、质量争议等问题作出详尽规定。但购房毕竟是一项大宗的消费,因此购房合同签订的完善与否,直接关系到购房者的切身利益。在签订商品房预售合同时,购房者应注意以下问题:
  谨防出现装修货不对板
  商品房的建筑材料、装修标准应明确标注。防止装修、装饰货不对板。
  个案:
  时下购房,不少消费者都图省事选择发展商赠送或是优惠的装修,但由于装修工艺的特殊性,装修出现的用材的差异性以及个人的口味不同,装修效果就可能有天渊之别。同时,发展商往往只会在合同中写上豪华装修、高级装修等撩人字样,而不约明装修的用材、质量等硬性标准,一旦发生争议,很难认定发展商的责任。
  提醒:
  购房者细化合同条款,一一明确装修标准。家居材料的质量、品牌、件数,房屋经装修后各种功能的设置、甚至装修的图纸最好都明确在合同中。装修后房屋与合同约定的标准不同的,消费者还可以依合同标准,要求发展商维修、重做直至符合房屋所用。  
  精明选择合理计价方式
  由于面积计算的复杂性与专业性,“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让消费者头痛的问题。一套市区商品房,每平方米单价动辄数千元,一下子多出几平方米对工薪阶层可不是个小数目;而少了几平方米使用起来就更让人痛苦,而且要从发展商手里追回房款可不是件容易的事。
  个案:
  虽说前几年复杂的公摊面积计算让消费者吃尽苦头,但自去年开始实施套内面积计价已使情况大有改观,但发展商千方百计地使用诸如“面积计价以建筑面积算,如套内面积与公摊面积皆有变化的,以建筑面积为准”的补充条款,“计价面积以房管局实测面积的100%计算房价”的认购书条款变更合同条款,使消费者无所适从。
  提醒:
  购房者应选择按套内面积计价的方式,对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签,避免陷入不利的条款中。只有签好合同,才能无畏“缩水楼”、“膨胀楼”。
  个案:
  由于建筑上的原因,房屋面积出现误差实属难免,一旦出现纠纷,发展商往往报大测量面积,或隐瞒房管部门面积不报,以种种理由加收房款;而消费者往往对面积误差不太了解,选择了误差较大(如面积误差在5%以上,多退少补,即面积误差至100%,发展商也只会多退少补)的标准,消费者的权益很难得到保证。
  提醒:
  建议购房人在合同中订明,房屋面积以房管局测绘所的测绘结果为准。并在购房合同中选择以下条款:面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的,买卖双方不作任何补偿;面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)至3%(含本数)以内的,买卖双方按实测计算面积及本合同约定的房屋单价据实结算;面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的,消费者有权退房。
  买楼花要注意免责条款
  所谓“免责条款”就是开发商在违反合同时,依照法律及合同约定,不用承担违约责任的“免战金牌”。
  个案:
  如购房者选择的是楼花,非现楼,就要注意购房合同中开发商逾期交楼时的免责条款是如何约定的。在司法实践中,发展商迟交楼的理由是五花八门:台风影响、雨季外墙无法施工、卫生检查、地铁线路开挖等等,不一而足。对于非专业人士的消费者而言,很有可能会陷入发展商在合同中早已设定的种种免责合同条款,使发展商有机会逃避违约责任。而且发展商还会利用合同签订之前、合同履行期之后发生的不可抗力作为免责的借口。
  提醒:
  根据《民法通则》和《合同法》规定,免责事由只有不可抗力一种。不可抗力是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况,如战争、自然灾害、地震等。只有出现发生在合同履行期间不可抗力事由的才能免责。当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应在合理期限内提供证明。
  建议购房者按法律规定,审查开发商列明的免责事由。  
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