【七谈赣榆房价】2014-2015，房价依然不会降

莫言庄园

楼主这三年前前后后写过7-8篇关于房地产的文章，自认为有几篇还是有些价值，做出的几个预测也都基本靠谱。
也得出了一些结论，由于时间关系，前面的那些结论我就不论证了，直接结合目前新政府的一些思路谈谈自己的看法。


先说结论，大家不要看着某某地房价下降了，就捕风捉影，普大喜奔的以为赣榆房价要降了，我可以很自信的说，不会降！那些打算买房的人，是自己情况而定，适合就出手，不要拖。
多少个家庭给那些愤青经济学家坑惨了。


李总理的两次发布会包括他的其他的一些讲话，基本我都看过了，而且尤其是针对经济发展这方面还是做了一些研究。因为水平有限，就不罗列太多数据，怕用不好，不准确，这里就定性的谈一些问题。


我认为李是懂经济的，而且了解中国经济的症结在什么地方，所以去年一年里做的几件事情，都是比较到位的。效果也还可以

2013年9月13日【六谈赣榆房价】
从李克强经济学看未来房价走势
http://www.lygfish.com/thread-243947-1-1.html


2012年5月8日 【五谈赣榆房价】
今年9月之前，或是买房最佳时期
http://www.lygfish.com/thread-155846-1-1.html

2011年2月24日
关于目前赣榆房价的几个判断与建议
http://www.lygfish.com/thread-85625-1-1.html

thinkor

你说赣榆的房价，分了新城和老城之分了么？老城现在还是繁华所在，主要是人口多，而新城呢，建在海边，一味的追求推窗望海，忘了一个现实问题：海风的水汽大。你感觉一个生活在海边的赣榆人不会认识到这个问题？那他要买房住势必要买离海边稍远各种生活设施完善的地方的，那海边建的房子卖给谁？外地慕名推窗望海的人？有钱的外地人会在乎那么点钱买个只能看不能去玩的海景房么，北边的岚山主打旅游，有海滨浴场，南边的连云港也有海滨浴场，赣榆的呢？而且上述两个周边生活设施都比较完善，新城呢？你分析了中央政府决策什么的，然后得出赣榆房价不降的结果，我只能说呵呵，看看赣榆和中央的反腐对比，同步了？新城注定烂尾，有点本事的去新浦了，剩下的还得找个人多的地方买房子做生意！

tonnyboc

大家争论涨与跌的目的是为自己买房与否的作决策？那就要区分你自己买房子的性质是如何的了。
自住的，为了孩子上学等类似刚需的房子如果负担的起那就赶紧买，早点享受。
如果是投资那就另当别论，那就看你自己有多少钱去投资，目的是为了什么。正常的投资应该是博取一个稳定的长期的投资收益，比如租金收入和房价上涨带来的资本利得，而通过短期的价格飙升带来的资本利得基本上算做投机了。
不动产由于流动性相对较差（赣榆这几年更差），在投资领域房地产投资属于替代投资（Alternative Investment），是在债券，股票，期货等流动性较好的投资产品以外的投资品种，通常投资收益都相对比较高，同样风险也大（中国这十几年来房地产收益尤其高，这比较特殊，我们国家房地产真正商业化从90年代末才开始，还没有一个完整的周期）。
一般的在一个多样化的投资组合中，尤其在个人家庭的投资组合中，这类流动性相对较差的投资应该是占比相对较小的那类。更多的投资应该放在流动性相对较好，本金保障相对较多的产品上，比如存款，国债，货币市场基金等等。我们国家由于金融市场发展相对缓慢，市场化程度较低，造成了老百姓可投资渠道有限，同时社会保障的缺乏让老百姓对于政府的养老保障深度质疑，大多数老百姓（我想在这个网上的大多数人应该归于此类）不得不靠提高自己储蓄来为未来做准备。那么对于我们的血汗钱的投资理念，应该是以保值为主，增值为辅。对于过去十年房地产的快速发展和房价的快速飙升的阶段已经过去，未来几年再度房价飙升的概率已经很小。那么对于自己未来养老的钱我们现在已有的投资渠道中大家可以进行比较：银行理财产品，国债及货币基金（很快就会有大额可转让存单出来，年利率也在4.2%以上）每年的收益在5%左右，这些产品基本上算是保本的（虽然到处在说影子银行，刚性兑付国家还是一时半会不会打破的）。5%的持续性收益在成熟的金融市场是一个很高的收益率了，当然相对于前几年房地产的收益这简直不值一提。可是我们做现在的投资决策不能盯着过去的辉煌，要对比的是现在及未来的收益。如果现在在赣榆投资买一个房子，那么租金的收益一年能有多少，按照我家的租赁收益来看不到2%，那么每年价至少要持续性增长至少3%以上才能超过上述理财产品。由于房地产风险较高，其要求的风险溢价应该更高，还有交易中会产生中介费，税费等各种成本，以及未来可能存在的房产税，所以上涨幅度必须更高。
因此作为投资来看，大家就看房价未来的上涨幅度是否符合自己的投资预期从而再去决定了。
如果个人其他投资产品已经很多了，还有闲钱投资，那就另当别论，从投资多样化的较多房地产肯定是要有的了。

除了年后的两个星期，在外地打工的回家买的稍微多点，交易额是非常低的，现在就要吹呜哇的来哄一下子。要不县里的地卖不掉啊。

地球人都知道的事情还要楼主分析吗，工资涨了，工价涨了，物价涨了---一切都涨了，房价还会降吗？

莫言庄园

那么具体谈到房地产市场，他和他的前任应该说思路很不一样。
前任首辅更多的是控价格，控需求，从标上暂时的平抑房价。所以导致年年控，年年涨，
这一点也遭到很多人非议，而且某年说让开发商留着道德的血液，当时我就笑喷了，
这不是逗比嘛，这种没水平的话都能说出来，企业家和商人的天职就是盈利，不是慈善家。
开发商都去承担社会责任了，要政府干啥？


应该说，李总理看到了问题的结症，所以大家注意，两次记者发布会，居然没谈房价的事情。
这是很反常的。应该说房地产价格问题是老百姓最关心的问题之一，而堂堂一国总理居然都不在公开场合谈论这一问题。
我觉得这不是回避，这恰恰是负责任的体现。

莫言庄园

从治理思路上，李得政府是关键领域强调控，其他领域弱调控，甚至不调控，市场的交给市场。而市场经济的价格因素，又是市场本身可以调节的，所以从价格规律的角度看，他把不谈价格是对的。
但是，他谈了啥？
大家可以看看13日的记者招待会。
李在回答房地产问题时，不谈价格，谈保障房供应、棚户区改造问题！


这就说明了所有的问题。
从治理思路看，这和新加坡香港是一脉相承的。
那就是，商品房交给市场自主定价，或高或低。
而中低收入由社会保障性住房来兜底。


那么只要保障房持续投入供应到一定量的，就势必会房地产价格有所影响。
会弱化价格的波动，会较小商品房的那部分需求。


所以，如果大家走一走看一看，连云港或者赣榆，这一两年，保障房的开工面积大幅度提高。
很多中低收入的家庭都得以搬迁。

莫言庄园

那么在现有影响房地产价格的几个要素不变的情况下，这些要素
包括。税收，土地出让金，各种费用，还有日益增长的人力成本，材料成本，资金成本
以及开放商的合理利润。
房地产价格很难下降。
除非有一天政府宣布，土地出让金我不要啦，那么房价应声而降！
但这可能嘛?
显然那不可能。


那么还有结合李总理的讲话。
这次政府工作报告有一句很有意思的话
上下线说：下线就是稳增长、保就业，上线就是防止通货膨胀
那么保住了下限，就意味着不允许经济下行太大，那么房地产行业又是对全盘影响很大的行业。也就意味着，房地产市场很难有下降的波动的

莫言庄园

好，下面谈谈需求的问题。
很多人说现在很多家庭都有房子了，甚至的很多套，所以未来的90后‘00后会有很多房子。
所为未来房价要降。
这个推论看起来很合理，而且身边确实有。
但我觉得这部分人群，数量并不很多。


我有几个佐证。
1、中国人均住房面积是30个平方。这是个什么概念呢。很多发达国家的人均住房面积，美国为90几个，欧洲是60-70.
那么问题就来了，中国为什么那么住房面积那么少？我们的经济要在2025年总量超过美国，那么其他指标不能差太多啊。起码要和欧洲看起啊。因为我们的总量早就超过欧洲主要国家了。
原因2个1、拥有住房的面积小。欧美国家的人单套房子面积大。2、还有很多家庭只有1套房，甚至挤在很小的空间。根本达不到一家好几套。


过年时，也很几个在房地产行业从事的同学聊天。有个会计说，今年小户型房子好卖，我
说为什么，他说刚需依然很强，只要价格稍微一降或者有促销，立刻秒杀。
而且有时候不降价，只要开盘就没有。


所以，我承认，经过很多年，我国的住房条件已经得到了巨大的改善，但是依然有很多人的住房条件不容乐观。

莫言庄园

好了，再谈需求。
主要讲讲城镇化。
现在讲的是新型城镇化。
相对于过去单纯的把农民从土地赶到楼房不同。
新型城镇化还兼顾好就业的问题。
这里面从实践的角度，很多地方，尤其是苏南苏中，乡镇都盖了很多很大的小区。
动辄就是1000户，2000户的。
这个楼主亲自走访过，很震撼。


那么我们就要看农村的这个房子给谁住？
1、大部分是回迁房，就是原有住房被冲掉，开发商在原来的地方补偿给老百姓。
2、当地年轻人到了试婚年龄后，购买乡镇商品房。


那么节约下来的土地，就可以做家庭小型农场或者新型农业合作组织。
我也认为这是对的。


但这并不会造成城市房地产价格下降。
因为过去几年的刚需主要有三方面
1、城市改善性住房
2、城市试婚年轻人
3、外来人口。


是这三部分人给予了强大的供需。
但我们发现，第一项现在少了。第二项变化不大。
那么第三项呢，北上广深一线城市，和南京等2线城市因为资源多，就业机会好。
外来人口还依然不停涌入，所以一线城市房价去年上升幅度还是很大。


那么，2线弱，3线城市包括县城呢？
因为未来，新型城镇化会把原本很多搬到县城的人们，给留了下来。
但注意，这只是分流，还是有很多人会去城市。
那么就那么多人，留在农村的多了，去城市的就少，那么刚需也就变少。
那么房地产有可能下降，但更多的是涨不动。因为还有通胀吗，所以也很难不涨。


所以我断言，只要城镇化做的好，县城和2-3线城市未来刚需就不是很大。
但我也断言，，城镇化会很慢。
所以换言之，尽管刚需没有过去那么猛，但是还是能支撑房地产的。
只是没有那么快

莫言庄园

还有一点，大家要注意，那就是二胎政策。
有迹象表明，全面二胎也会在未来10年内放开，甚至5年。
那么无论单独二胎还是全面二胎。
恰好是又给疲软的房地产市场提供了刚需。
那么不愿意生二胎的还真不多，只要条件还可以，都不想自己的宝宝
太孤单。都想儿女双全。
你我也一样吧。


那么再回顾下刚需。
全社会总需求看
1、改善性住房
2、婚房
3、外来人口


第1项在逐渐减少。第二项未来还要增加。第三3项要逐步缓慢的减少。
所以，看不出未来刚需有太大的减少。
对于赣榆也一样。

莫言庄园

下面谈谈空置的问题。


这个问题十年前就有了。
很多小区你问都卖完了，但一看都不亮灯，于是很多人就说，
都是炒作没有人买的。


但这十年房价不也没倒嘛，所以空置问题不是个大问题。当然对于某些特殊城市是个例外
如鄂尔多斯和神木，因为他的人口数量摆在那里，那是炒作，所以大家看的很清楚，他也就倒了。
所以，市场经济很灵的。


空置不空置，不是你说了算，是市场说了说，当市场发现你确实有问题时，他自己自然会调节。而如果他一直不调节，说明本身就没有问题。


那么空置这个问题是这么回事呢
我觉得是这样滴
1、确实是很多小区房子都卖完了。我了解的到赣榆主城区包括很多新城的小区，确实也多卖完了。但是很多人卖了之后没钱装修，没钱入住。往往都是砸了老本去买房的。
要缓个1-2年。我家就是，第三套房就是等了2年多才装修。到入住得3年以后的事了、
2、投资需求，很多房子买了没人住，确实有人再投资。等房价涨了卖给后面的刚需，因为好地段就那几个。这种多一些
3、多套住房，这部分人群少。在新浦有，在新城有，在老城也有。只是住的地方游击


所以大家看看，头几年那些每人住的小区，现在不都住满了。你看每个小区周围的小超市，小市场，包括晚上跳舞的大妈阿姨，那不都是人嘛。


所以，我觉得不存在泡沫说，更合理是预期说。中国房地产有点提前消费的味道。


而且说空置的话，说炒作的话。
那怎么这么多年来，装饰城开的一个比一个大，一个比一个多。
虽然这两年生意差了，但也没听说他们破产跑路啊。
那还是说明有市场，有新房装修，能养活他们。

莫言庄园

最后谈谈结论。
那就是下降很难，涨也乏力。
这是我这两年一直的观点。
本届政府的核心是低通胀，稳增长。
低通胀就以为着货币发行总量的稳步投放
不会出现09年前后的情况。


房价其实在需求稳定的情况下，和通胀是正相关。
只要有通胀，就会涨。那么现在政府在努力满足需求的前提上，
不让供求关系太失衡。房价就必然随着物价的小幅波动而波动。
而这个波动是老百姓能接受的。


因为贫困家庭有保障房的房子可以租，稍微好一点的可以购买保障房。
所以社会怨言和矛盾没有那么大了。


总之，新政府的思路，我觉得是对的。赞一个

莫言庄园

在回答几个常见问题。
1、赣榆房价3000才合理。
楼主去过内陆的一些城市，比如安徽某县城，发展的水平相当于赣榆5-8年前。
房价多少呢，平均3800.跟赣榆差不多。
如果说有泡沫，这些城市才有泡沫。


也接触过几次县里的主要领导，感觉他们还是比较求真务实，勤劳肯干的。
未来的预期也是不错，不还有铁路嘛。
大家不要觉得赣榆发展慢，那是因为我们天天拿着苏南苏中比青岛日照比。
等你走走内陆，走走山东，东北。你就知道，原来赣榆是个发达城市。
出了江苏你才真正知道什么是发展中国家。


城市建设和民众的观念，那落后不是一年两年


2、很多城市房价都下降了。
那我问你，那几个？
降了多少？
统计局每个月都会发布全国70个大中城市房地产价格指数。
我看了这几年了。就没发现几个真正降的。
降也是3月比2月降。但和去年3月比还涨了。


再说了房价2万一平方，降了500，好就算降1000，你能买得起。
赣榆的房价，这些年可能在某几个月会有波动，但以年计算，还在涨啊。
而且不也都卖完了嘛。而且往南都盖到宋庄，往北都到传统赣马海头地界了。
往东更不必说
但却是有地方出现了下跌，我认为这和中央反腐败有关系。
那些多套房的贪官纷纷出手，转移资产。
抛盘的太多，一下子把价格砸穿。
但是市场有纠错能力的，过了一段时间等消化完之后，慢慢价格又会正常的。
所以，不用太当回事


3、炒作论
我觉得持这种论调的人真应该好好看看西方经济学这本书。
在开放市场经济中，一个炒作出来的东西，怎么可能一炒作就超了10几20年？
难道大家都是傻子？那还是你是傻子？
市场经济参与的各个主体，都在真实交易，他怎么就炒作了。
没有真实需求，怎么可能有开发商去盖房子。开发商就是再会讲故事，他能比传销会讲故事？
那为什么买房的比干传销的多的多？
我们身边这种例子太多，炒作的东西短时间火爆。但长期，几年下来，因为没有需求的支撑，自然就垮了。


更新完毕。
工作去了！

首先感谢楼主

楼主头几次都预测对了，这次也不会错。看论坛里那些人天天喊房价要降一半，真搞不懂他们怎么想的

1 现代的年轻人，不会和老人住一起，生活可以的话，爷爷 爸爸 儿子各一套  一家最少3套     2  中国房子质量你知道的，产权70年，房子能撑几年   3 中国城镇化 就是拆了建建了拆     4  关于鬼城之说  看看赣榆的世锦华城等烂尾房  但挡住赣榆房价了吗   一个赣榆都有那么多烂尾房  何况全国      5 凡是崩盘 鬼城的地方 都是经济崩溃了  你看到经济增长强劲  房价降得吗     

丛中笑

虽然不情愿，但相信，你是对的

曹卫东上台后，不让农村老百姓盖房，你觉得赣榆房价会降吗？

大非

欣闻楼主 抱得美人归，不知道房子买在哪个小区？楼主不妨开个帖子推荐几个 楼盘 ，让广大 刚需们涨涨姿势

       看了楼主的分析感觉楼主水平高，且动了很大的精力。
       我觉得除此之外还有一个原因就是我们现在的人有钱干什么，股票不敢买，钱存银行里所得的利息对付不了通胀，办厂做生意也不敢，民间融资的跑路太多，没有投资地方，怎么多数人就想到买房，这些人不少，本人曾问过身边的很多人假如你中了五百万干什么，大都数人是先买房买车。加上我们现政府土地财政等等原因吧，所以短期内房子要想不涨不太可能。
      说的欢迎指正，不要扔砖呀

2020年左右房价有比较充分的理由下降，否则在现有政策下不会大降，这也是经济学家说的

中央也是左右为难，也知道现在房价虚高，已经超出普通民众的承受能力，但中央一直找不到好对策，也只能睁只眼闭只眼，维持这个泡沫在自己任内不要破灭，然后把烫手山芋踢给继任者：习李政权。普通民众为了面子勒紧裤腰带也要买一套。这样必然导致其他方面花钱减少。世上没有只涨不跌的商品。就来硬通货黄金都这样，别的就更不用说了。

楼主说得有道理，跌不可能，涨也乏力